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Logistikbranche: Veränderte Märkte verlangen größere Flexibilität

Deutschland ist für die Logistikbranche ein absoluter Top-Standort. Das geht auch aus dem Logistikleistungsindex der Weltbank hervor, der die Bundesrepublik in den letzten Jahren wiederholt zum „Logistik-Weltmeister“ gekürt hat. Dementsprechend belegt der nach Automobilwirtschaft und Handel größte Wirtschaftsbereich Deutschlands, auf dem gesamteuropäischen Markt eine Schlüsselposition. Etwa 25 Prozent des Logistik-Gesamtumsatzes innerhalb Europas entfallen jedes Jahr auf Deutschland. Neben der geografischen Lage im Herzen des europäischen Festlands machen vor allem die gut ausgebaute Infrastruktur und die fortschrittlichen technologischen Logistiklösungen den Reiz des Standortes aus. Trotzdem verdunkeln Wolken den Himmel über dem deutschen Logistik-Sektor. Ein veränderter Flächenbedarf, steigende Mieten und die Nachwirkungen der Corona-Krise verlangen vielerorts ein Umdenken. Was gefordert ist, sind innovative Konzepte und eine hohe Flexibilität.

Steigende Mietpreise trotz rückläufigem Umsatz

Neuss-Düsseldorfer Häfen
Containerterminal der Neuss-Düsseldorfer Häfen, Foto: NDH

Einigen Herausforderungen der Corona-Pandemie konnten deutsche Logistik-Entscheider mit einem Digitalisierungsschub begegnen. Durch Grenzschließungen, Lieferengpässe und fehlende Fahrer hat die Logistik in der Krise dennoch weniger umgesetzt als erwartet. Der zugehörige Immobilienmarkt zeigte sich davon unbeeindruckt und setzte seinen Boom trotz Corona fort. Die Nachfrage nach Logistikflächen ist innerhalb des gesamten europäischen Raums stark angestiegen und wird es in Zukunft weiterhin tun. Vor allem in Ballungszentren wie Düsseldorf besteht chronischer Platzmangel. Im Bereich der Logistikimmobilien kann längst nicht ausreichend gebaut werden, um den steigenden Bedarf zu decken. Dadurch steigen die Mieten kontinuierlich.

Laut dem Analyseunternehmen Bulwiengesa haben sich die Spitzenmieten für deutsche Logistikflächen innerhalb der am besten ausgestatteten Städte zwischen 1975 und 2020 durchschnittlich um zehn Prozent erhöht. So auch im Düsseldorfer Raum, der durch die zahlreichen Autobahnanbindungen, die hervorragende Erschließung per Schiene und die Neuss-Düsseldorfer Häfen für seine optimale Infrastruktur bekannt ist. Beim bundesweiten Flächenumsatz der Logistikbranche erzielte das erste Halbjahr 2021 mit einem Flächenumsatz von knapp 3,6 Millionen Quadratmetern gar ein neuen Rekord.

Für die kommenden Jahre gehen Experten von einer sich weiter zuspitzenden Situation bei den Logistikflächen aus. Umso relevanter werden flexible Lagerlogistik-Lösungen. Möglichst kurze Lieferwege, ein maximaler Automatisierungsgrad und smarte Logistik-Techologien können auch bei einem begrenzten Flächenangebot eine optimale Distributionsstrategie ermöglichen. Spezialisierte Dienstleister ermöglichen durch moderne Technologie interne Ressourcen im operativen Alltag-Prozess zu sparen und eine kosteneffiziente Lagerlogistik zu implementieren. Relevant ist dies insbesondere vor dem Hintergrund des immer wichtigeren E-Commerce.

Steigender Flächenbedarf in der Logistikbranche

Die steigenden Mieten und der hohe Flächenumsatz innerhalb der deutschen Logistikbranche haben sich vor allem aus den Entwicklungen des E-Commerce ergeben. Modellen zufolge werden allein Paketlogistiker den europäischen Flächenumsatz bis 2025 um mehr als die Hälfte in die Höhe treiben. Ohnehin geht man für die kommenden Jahre von einem steigenden Logistik- und Transportbedarf aus. Als zentraleuropäischer Dreh- und Angelpunkt kommt Deutschland in dieser Hinsicht hohe Bedeutung zu. Insbesondere ein Mehrbedarf an Transportachsen und Last-Mile-Standorten ist wahrscheinlich.

Immobilieninvestoren haben den wachsenden Flächenbedarf in der Logistik längst erkannt. 2020 investierten sie innerhalb der Bundesrepublik einen Rekordvolumen von 9,7 Milliarden Euro in Logistikimmobilien. Diese Summe machte einen Anteil von über zehn Prozent am Gesamttransaktionsvolumen bei den Gewerbeimmobilien aus. Anfang 2021 lag der Anteil sogar bei fast 20 Prozent. Durch die steigende Nachfrage seitens der Investoren gewinnen Logistikobjekte innerhalb des deutschen Immobilienmarkts stetig an Bedeutung. Davon abgesehen nutzen immer mehr Eigentümer innerstädtischer Objekte zu sogenannten Dark Stores um, damit dezentrale Auslieferungslager innerhalb der Stadt geschaffen werden können. Bis zu vier Millionen Quadratmeter mehr Flächenbedarf sagt man für die deutsche Logistikbranche bis 2025 voraus.

Zukunftstrend flexible Lager- und Logistikflächen

Insbesondere in der Hochphase der Corona-Pandemie erhöhte sich durch temporär gestiegene Produktnachfragen das Interesse an kurzlaufenden Mietverträgen für zusätzliche Lager- und Logistikflächen. Stark nachgefragte Produkte wie Lebensmittel, Hygiene- und Sanitärbedarf erforderten im Umfeld der Produktionsstätten und Verteilzentren zusätzliche Flächen mit geringer Laufzeit. Laut Experten wird dieser Trend in Zukunft weiter an Bedeutung gewinnen. Anlagen müssen effizienter und flexibler genutzt werden, denn Logistikketten werden sich weiter verändern. Neben der Zwischenlagerung von Produktionsüberhängen wird gepufferter Bedarf in den Fokus der Branche rücken. On-Demand-Logistikflächen und Flexfillment sind vor diesem Hintergrund zukunftsweisende Trends.

Ähnlich wie bei der klassischen Lagerlogistik nutzt auch die flexible Lagerlogistik die Anlagen von Third Party Logistic (3PL) Anbietern – allerdings zu anderen Konditionen. Die Logistiklösung richtet sich nach Produktkategorie, Absatzmarkt, erwünschten Services und Nachfragesituation. Nachfrageorientierte Lagerungs-, Auftragsabwicklungs- und Versandprozesse sind dadurch nicht standortabhängig. Dank relativ freier Vertragslaufzeit lassen sich bei wachsenden Kapazitäten leicht Veränderungen vornehmen. Statt eines zentralen Distributionszentrums stehen dezentrale Hubs im Fokus. So werden Lieferwege und Lieferzeiten verkürzt, womit sich Bestände leichter erhöhen lassen.

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