Die Gründe für den Kauf einer Gewerbeimmobilie in Düsseldorf können vielfältig sein. Sei es als Basis für eine Firmengründung, zur Vermietung an andere Unternehmen oder als Anlage- respektive Spekulationsobjekt. Die Landeshauptstadt von Nordrhein-Westfalen bietet dafür eine große Auswahl an attraktiven Büros in bester Lage, Gewerbeflächen für den Einzelhandel, Industrieimmobilien, Logistikflächen und andere Objekte, die sich hervorragend für eine gewerbliche Nutzung eignen. Doch bevor man sich für eine derartige Investition entscheidet, gilt es im Vorfeld zu verstehen, worauf man bei der Auswahl und dem anschließenden Kaufprozess achten sollte.
Was ist eine Gewerbeimmobilie?
Die Rheinmetropole Düsseldorf ist international als prosperierender Wirtschaftsstandort bekannt, was eine Investition in eine Gewerbeimmobilie hier überaus attraktiv machen kann. Vor allem in einem der zahlreichen Gewerbegebiete, wie beispielsweise in den Stadtteilen Lichtenbroich, Rath, Flingern, Holthausen oder auch im sogenannten Business-Quartier Seestern. Von einer Gewerbeimmobilie spricht man in der Regel dann, wenn ein Objekt maßgeblich zu gewerblichen Zwecken genutzt wird und gleichzeitig eine Gewinnerzielungsabsicht besteht. Zudem hat die Einstufung eines Objektes als Gewerbeimmobilie Auswirkungen auf das geltende Mietrecht, Kaufrecht sowie von baulichen und steuerlichen Aspekten. Zur besseren Übersicht lassen sich derartige Immobilien grob in fünf Kategorien einteilen:
- Produktionsimmobilien (wie unter anderem Lagerhallen etc.)
- Handelsimmobilien (zum Beispiel klassische Supermärkte, Gastronomiebetriebe und Einzelhandel)
- Logistik- und Büroimmobilien
- Freizeitimmobilien (wie beispielsweise Ferienwohnungen und -häuser)
- Spezial- und Sonderimmobilien (Hotels, Bahnhöfe, Flugplätze usw.)
Natürlich sind auch Mischformen möglich, etwa wenn Gebäude zum Teil für gewerbliche Zwecke als auch zum Wohnen vermietet werden. Sofern der Großteil einer Immobilie für Wohnungen genutzt wird, gilt diese als Wohnimmobilie mit Gewerbeanteil. Bei einem mehr als 50-prozentigen gewerblichen Nutzungsanteil spricht man hingegen von einer Gewerbeimmobilie mit Wohnanteil.
Chancen und Risiken beim Kauf einer Gewerbeimmobilie
Wer Gewerbeimmobilien kaufen möchte, sollte sich frühzeitig über die damit verbundenen potentiellen Chancen und Risiken informieren. Diese können je nach aktuellen Marktbedingungen sowie persönlicher Umstände variieren. Daher ist es wichtig, sorgfältig abzuwägen und die Rahmenbedingungen genau zu prüfen, bevor man sich letztendlich zum Kauf entscheidet.
Chancen beim Kauf
Je nach Objekt und Lage bietet sich dem Käufer eine langfristige und stabile Investition, durch die regelmäßige Einkünfte aus Mietzahlungen generiert werden können. Auf diese Weise ergibt sich eine zuverlässige Einnahmequelle, die bei guter Auslastung vergleichsweise geringen Schwankungen unterworfen ist. Denn Mietverträge werden in der Regel über einen längeren Zeitraum geschlossen und die Mietpreise für Gewerbeimmobilien in Düsseldorf gelten als stabil. Das bestätigt unter anderem die Entwicklung des Gewerbemietspiegels der IHK Düsseldorf. Die Marktentwicklung verspricht im besten Fall sogar ein signifikantes Wertsteigerungspotenzial. Zudem können Gewerbeimmobilienbesitzer verschiedene steuerliche Vergünstigungen und Abschreibungsmöglichkeiten wahrnehmen.
Risiken beim Kauf
Je nach Finanzierungsmodell entsteht durch den Kauf eines Gewerbeobjektes eine enorme finanzielle Belastung. Dabei ist nicht nur die Anfangsinvestition für den Kauf an sich zu berücksichtigen, sondern auch weitere Kosten, etwa für Ausbau, Sanierung und Renovierung. Außerdem fallen Kosten für die Vermarktung des Objektes an, um möglichst schnell eine rentable Auslastung zu erreichen. Denn im schlimmsten Fall droht Leerstand und Mieteinnahmen bleiben aus. Daher sollte im Vorfeld genau kalkuliert werden, welche Maßnahmen in welchem Umfang zu stemmen sind, ohne sich finanziell zu übernehmen. Dabei sind auch wirtschaftlich schwierigen Zeiten mit einem entrsprechenden Puffer zu berüscksichtigen.
Doch auch bei guter Auslastung fallen immer wieder kleinere Investitionen an, beispielsweise für Instandhaltung und Reparaturen der Immobilie. Auch der nicht zu unterschätzende Verwaltungsaufwand ist zu berücksichtigen, für den man zwar eine externe Immobilienverwaltung beschäftigen kann, deren Salär jedoch die Marge schmälert. Schlussendlich bleibt festzuhalten, dass es auch für einen attraktiven Standort wie Düsseldorf Marktrisiken gibt und der Wert von Gewerbeimmobilien volatil sein kann.
Welche Kriterien sollte man bei dem Kauf einer Gewerbeimmobilie beachten?
Da der Kauf einer Gewerbeimmobilie in der Regel mit einem sehr hohen finanziellen und auch zeitlichen Aufwand verbunden ist, sollte man sich zum einen im Klaren darüber sein, für welchen konkreten Zweck man die Immobilie nutzen möchte. Wer also beispielsweise plant, einen Gastronomiebetrieb in der Nähe der Düsseldorfer Altstadt zu eröffnen, sollte darauf achten, dass die Räumlichkeiten auch dem gewünschten Verwendungszweck entsprechen, also beispielsweise ausreichend Lagermöglichkeiten, Präsentations- und Nutzfläche, Platz für ein Büro etc. bieten.
Zum anderen gilt es eventuell bestehende baurechtliche Einschränkungen zu beachten. So kann es zum Beispiel sein, dass das gewünschte Objekt nur für private Zwecke verwendet werden darf, gewisse Grenz- beziehungsweise Richtwerte in Bezug auf die Lärmimmission eingehalten werden müssen oder spezielle Beschränkungen hinsichtlich der Energieeffizienz des Gebäudes bestehen.
Darüber hinaus gilt der Standort der Immobilie als weiteres und wesentliches Auswahlkriterium, vor allem mit Blick auf die langanhaltende Wirtschaftlichkeit der geplanten Unternehmung. Dementsprechend empfiehlt sich eine ausführliche Standortanalyse, bevor man sich für ein Gebäude entscheidet. Dabei spielen neben dem Gebäude selbst vor allem die städteplanerischen Maßnahmen in der näheren Umgebung eine entscheidende Rolle. Sind etwa Investitionen in die Infrastruktur geplant, kann das nachhaltige Effekte auf den Wert der eigenen Immobilie haben.
Außerdem ist festzustellen, ob es bereits etablierte Konkurrenten am geplanten Standort gibt und inwieweit dieser sowohl für die Angestellten als auch für potentielle Kunden attraktiv ist. Denn wer kurz nach dem Erwerb der Immobilie feststellt, dass die Lage oder das Objekt doch nicht zu dem gewünschten Vorhaben passen, kann die Gewerbeimmobilie zwar direkt wiederverkaufen, muss dann jedoch mit der sogenannten Spekulationssteuer rechnen. Diese Steuer, die übrigens auch bei privat genutzten Immobilien erhoben wird, entfällt nämlich erst nach dem Ablauf einer 10-jährigen Spekulationsfrist.