Nach vielen Jahren der Niedrigzinsen stellt die aktuelle Zinsentwicklung viele Hausbauer und -käufer vor enorme Herausforderungen. Während Bauzinsen Anfang 2022 noch bei durchschnittlich 1 Prozent lagen, haben sich diese seither sprunghaft verteuert. Inzwischen liegen die Bauzinsen bei einem Darlehen mit einer durchschnittliche Laufzeit von zehn Jahren und einer Eigenkapitalquote von 20 Prozent bei 4,5 Prozent. Derartige Konditionen führen im Vergleich zu dne Vorjahren zu signifikant erhöhten Tilgungsraten, die immer weniger normal Erwerbstätige stemmen können.
Wie kommen die aktuellen Bauzinsen zustande?
Die Bauzinsen sind eng an den aktuellen Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) geknüpft. Die Entscheidung, wie hoch dieser ausfällt, ist abhängig von der Inflationsrate und der konjukturellen Entwicklung. Nimmt die Inflation zu und die Konjuktur verspricht in absehbarer Zeit wenig Besserung, sieht sich die EZB gezwungen, Gegenmaßnahmen einzuleiten. Das führt in aller Regel zu einem steigenden Leitzins. An diesem orientieren sich dann die Kreditinstitute. Diese berücksichtigen bei der Festlegung ihrer individuelle Bauzinsen zudem noch Risikoaufschläge, abhängig vom jeweiligen Kreditrisiko. Abschließend haben auch die allgemeinen Marktbedingungen und die Konkurrenzsituation unter den Banken Einfluss auf die Bauzinsen. So können Kreditnehmer von einer starken Konkurrenzsituation profitieren, da sich diese positiv auf die Konditionen auswirken.
Die aktuellen Bauzinsen entsprechen übrigens ziemlich genau denen in den Jahren 2011/2012. Betrachtet man die Zinsentwicklung der letzten 20 Jahre, so waren diese übrigens schon mal deutlich höher: im Jahr 2008 lag der Zisnsatz bei 5,5 Prozent und damit nochmal ein Prozent höher als aktuell. Doch auch dieser Zinssatz ist noch weit von den historischen Höchstsätzen entfernt. Insgesamt lässt sich sagen, dass die aktuelle Entwicklung keine Ausnahmeerscheidnung darstellt, sondern der üblichen konjunkturellen Entwicklung folgt, die naturgemäß Schwankungen unterworfen ist. Oder anders gesagt: auf eine Phase der Rezession bzw. Depression folgt immer auch eine Phase der Erholung und Prosperität. Daher sollten Bau- bzw. Kaufinteressenten die aktuelle Zinsentwicklung stehs gut im Auge behalten.
Preisentwicklung bei Immobilien
Ein positiver Effekt der derzeit vergleichsweise hohen Zinsen ist hingegen die dynamische Preisentwicklung bei Immobilien. Da die Nachfrage aufgrund verteuerter Baufinanzierungen abgschwächt ist, sinken auch die Preise am Immobilienmarkt. So rücken Immobilien, die noch vor zwei oder drei Jahren quasi unerschwinglich waren, für viele Kaufinteressenten wieder in den Fokus. Wer dann über ausreichend viel Eigenkapital verfügt, kann sich mit etwas Glück ein Immobiliendarlehen mit akzeptablen Konditionen sichern, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen.
Insgesamt gingen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im 2. Quartal 2023 um 9,9 Prozent zurück, so das Statistische Bundesamt. Davon betroffen waren auch Metropolen wie Franfurt, München oder Düsseldorf. Hier mussten Käufer von Ein- und Zweifamilienhäuser zuletzt durchschnittlich 12,6 Prozent weniger zahlen. Noch deutlicher fällt die Preisentwicklung im Umland von Düsseldorf aus. In Städten und Gemeinden etwa 20 bis 30 Kilometer außerhalb der Landeshaupstadt sind Preissenkungen von bis zu 25 Prozent festzustellen.
Den passenden Kredit finden
Den passenden Finanzpartner wählen
Der Kauf oder Bau eines Hauses ist ein bedeutendes Vorhaben, das Vertrauen in den Finanzpartner voraussetzt. Dieser sollte nicht nur wettbewerbsfähige Konditionen bieten, sondern auch in der Lage sein, auf individuelle Bedürfnisse einzugehen. Daher sollten Interessenten über den Zinssatz hinausschauen. Wie gut ist der Kundenservice? Welche Erfahrungen haben andere Bauherren mit dem Anbieter gemacht? Und welche zusätzlichen Gebühren könnten anfallen? Eine umfassende Recherche und das Einholen von mehreren Angeboten sind in jedem Fall ratsam. Ein kostenloser Kreditrechner ermöglicht es beispielsweise, verschiedene Finanzierungsszenarien durchzuspielen und somit ein Gefühl für die besten Konditionen und Modelle zu bekommen.
Flexible Finanzierungsmodelle
Es gibt verschiedene Arten an Baufinanzierungen: ein Annuitätendarlehen bietet beispielsweise konstante Raten über eine festgeschriebene Laufzeit, was die Planungssicherheit verbessert. Variable Darlehen können hingegen zu Beginn günstiger sein, bergen aber das Risiko steigender Zinsen. Sondertilgungsoptionen können helfen, einen Kredit bei unerwartetem Geldzufluss schneller zurückzuzahlen. Dabei ist zu beachten, dass sich Lebensumstände während der Kreitlaufzeit ändern können – sei es durch Familienzuwachs, Jobwechsel oder unvorhergesehene Ereignisse.
Wechselspiel der Kreditkonditionen bei der Baufinanzierung
Bei der Baufinanzierung spielen verschiedene Variablen eine Rolle. So wirkt sich das Wechselspiel zwischen Eigenkapital, Laufzeit, Kreditbetrag und Tilgungsraten maßgeblich auf die Gesamtkosten des Darlehens aus. Hier ein Überblick über die wichtigsten Faktoren:
- Kreditbetrag: Die Höhe des aufgenommenen Kapitals beeinflusst maßgeblich die daraus folgende Zinslast und die monatlichen Raten. Ein höherer Kreditbetrag bedeutet bei gleichbleibenden Konditionen höhere monatliche Raten und mehr gezahlte Zinsen über die Laufzeit.
- Laufzeit: Eine längere Laufzeit reduziert die monatlichen Raten, da der Kreditbetrag über einen längeren Zeitraum verteilt wird. Dies hat jedoch den Nachteil, dass insgesamt mehr Zinsen gezahlt werden, da das Darlehen länger aktiv ist.
- Tilgungsraten: Eine höhere monatliche Tilgungsrate kann die Laufzeit des Kredits verkürzen und damit die Gesamtzinskosten senken. Während höhere Raten die monatliche Belastung erhöhen, kann das Darlehen schneller getilgt werden, was langfristig zu Einsparungen führt.
- Eigenkapital: Die Höhe des Eingebrachten Eigenkapitals hat enormen Einfluss auf die Kreidtkonditionen. Umso höher der Eigenkapitalanteil, desto moderater die Bauzinsen. Grundsätzlich sollte für eine solide Baufinanzierung ein Eigenkapitalanteil in Höhe von 25 Prozent des Kaufpreises veranschlagt werden. Zudem verschafft ein höheres Eigenkapital Spielraum für eventuell anfallende Zusatzkosten und unerwartete Herausforderungen während des Bauprozesses.
- Zinssatz: Der Zinssatz ist eines der zentralen Elemente bei der Kostenermittlung eines Darlehens. Selbst kleinste Schwankungen können sich über die Jahre zu beträchtlichen Summen summieren. Ein niedrigerer Zinssatz bedeutet, dass über die Laufzeit des Kredits weniger Zinsen gezahlt werden.
- Sondertilgungen: Viele Kredite erlauben Sondertilgungen, also zusätzliche Zahlungen, die über die reguläre monatliche Rate hinausgehen. Dies kann die Laufzeit des Kredits verkürzen und Zinskosten reduzieren. Es ist jedoch wichtig, die Bedingungen für Sondertilgungen genau zu überprüfen. Nicht jede Baufinanzierung enthält das Recht auf Sondertilgungen. Möchte man den Kredit frühzeitig abbezahlen, fallen dafür dann Vorfälligkeitsentschädigungen an.