Wohneigentum in Düsseldorf – Investment in das viel gerühmte Betongold

Auf der Suche nach renditeträchtigen Anlagemöglichkeiten ist das klassische Wohneigentum beliebt wie nie. In Zeiten anhaltender Niedrigzinsen gilt ein Investment in das viel gerühmte Betongold als vergleichsweise sichere Option. Top-Standorte wie Düsseldorf sind in diesem Kontext besonders beliebt. Denn die Landeshauptstadt von Düsseldorf zeichnet sich vor allem im Immobiliensektor als besonders wertstabil aus. Zudem rechnen Experten in den kommenden Jahren und Jahrzehnten mit einer anhaltend positiven Entwicklung. So erscheint der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung in der Rheinmetropole besonders attraktiv. Das sorgt für eine wachsende Nachfrage in einem hart umkämpften Markt.

Wohneigentum in Düsseldorf

Nach Angaben des Amtes für Statistik und Wahlen, liegt die durchschnittliche Größe einer Wohnung in Düsseldorf bei 75 Quadratmetern. Jedoch werden davon weniger als ein Fünftel von ihren Besitzern bewohnt, was darauf schließen lässt, dass viele Immobilienbesitzer eine Wohnung in Düsseldorf vor allem als Geldanlage verstehen. Darüber hinaus ist kennzeichnend, dass im Durchschnitt gerade einmal 1,79 Personen in einer Wohnung leben. Das zeigt einerseits, dass Düsseldorf eine Stadt der Singles ist, und andererseits, dass viel Wohnraum für vergleichsweise wenige Menschen genutzt wird.

Würde ausreichend Wohnfläche zur Verfügung stehen, um die aufgrund des anhaltenden Bevölkerungswachstums steigende Nachfrage nach Wohnraum zu befriedigen, wäre dies weniger relevant. Da das Flächenangebot für Wohnbebauung jedoch in vielen Teilen des Stadtgebietes nahezu ausgeschöpft ist, kommt der Markt in eine Schieflage. Vor allem günstiger Wohnraum ist Mangelware, da Investoren vor allem auf hochpreisige Wohnimmobilien setzen. Die Folgen sind stetig steigende Mieten. So kletterte die Durchschnittsmiete bei Wohnungen mit einer Größe von 60 bis 80 Quadratmetern und einer gehobenen Ausstattung im Zeitraum vom 1. Quartal 2012 bis zum 2. Quartal 2021 von 8,15 EUR auf nun 11,06 Euro pro Quadratmeter und Monat.

Noch rasanter ist die Entwicklung der Kaufpreise. Zahlte man im Jahr 2015 für eine Eigentumswohnung mit einer Größe von 60 bis 100 Quadratmeter in einem Bestandsgebäude in mittlerer Lage im Durchschnitt noch 3.708 Euro pro Quadratmeter, so waren es fünf Jahre später bereits 5.980 EUR. Und eine Abschwächung dieser Entwicklung ist laut Expertenmeinung nicht absehbar.

Die richtige Immobilie finden

Jedoch ist nicht jede Immobilie in Düsseldorf automatisch eine gute Kapitalanlage. Damit das Objekt eine stabile Rendite erzielt, sind vor allem drei Faktoren entscheidend:

• Lage – Generell gilt: Umso besser die Lage, desto wertbeständiger die Immobilie. Daher muss berücksichtigt werden, ob das Objekt in einem belebten, zentralen Stadtteil oder in eher ruhiger Lage am Stadtrand steht? Sind Einrichtungen des alltäglichen Lebens wie Friseur, Gastronomieangebote, Supermärkte, Schulen und Kindergärten fußläufig erreichbar? Wie siehen die Planungen und Prognose für den Stadtteil oder das Quartier aus?
• Verkehrsanbindung – Wie ist das Angebot des öffentlicher Personennahverkehrs (ÖPNV) vor Ort? Liegt das Objekt in der Nähe einer vielbefahrenen Straße oder Autobahn? Wie sieht es mit dem Radwegenetz aus?
• Zustand der Immobilie – Wie alt ist die Immobilie und wie ist die Bausubstanz beschaffen? Wann wurde die letzte Sanierung durchgeführt? Wie steht es um Elektrik, Heizungsanlage und Dämmung?

Da nicht jeder potentielle Käufer um die notwenidgen Fachkenntnisse zur Bewertung einer Immobilie verfügt, empfiehlt es sich, einen erfahrenen Immobilien-Experten hinzuzuziehen. Zwar wird bei erfolgreicher Vermittlung eine Maklercourtage fällig, jedoch lohnen sich diese Zusatzkosten eher, als die Folgen einer fatalen Fehleinschätzung zu tragen.

Laufende Kosten berüksichtigen

Von einem passiven Einkommen durch die Vermietung von Wohneigentum zu sprechen, ist nicht ganz korrekt. Denn als Vermieter ist man in der Pflicht, verschiedenen Aufgaben nachzukommen, die nicht nur Zeit, sondern auch Geld kosten. Dazu gehört beispielsweise die Erstellung der Hausgeldabrechnung und der Betriebskostenabrechnung oder die Teilnahme an Eigentümerversammlungen. Zudem muss der Instandhaltungspflicht nachgekommen, notwendige Reparaturen durchgeführt und Mängeln in der Bausubstanz beseitigt werden. Wer diese Tätigkeiten auslagern möchte, nimmt in der Regel eine Hausverwaltung in Anspruch. Zwar schmäleren die Kosten für einen solchen Dienstleister den Ertrag, jedoch zahlt sich die professionelle Betreuung des Objekts aus.

Weitere Kosten entstehen durch die Abnutzung der Wohnung. Denn auch wenn diese von sorgfältigen Mietern bewohnt wird, müssen bestimmte Dinge in regelmäßigen Abständen erneuert werden. Dazu zählen unter anderem die Bodenbeläge und Tapeten, aber auch die Sanitäranlagen oder Fenster. Die Kosten dafür sind nicht unerheblich, dienen jedoch der Werterhaltung der Immobilie und stellen sicher, dass eine entsprechende Miete verlangt werden kann. Zudem können viele Instandhaltungsmaßnahmen steuerlich geltend gemacht werden. Es empfiehlt sich in jedem Fall, laufend Rücklagen zu bilden, damit notwendige Arbeiten im Bedarfsfall schnell und ohne Fremdkapital finanziert werden können.

Herausforderung Mieterwechsel

Vor allem der Wechsel eines Mieters ist mit Aufwand verbunden. Für die Suche nach einem neuen Mieter muss eine Anzeige im Internet oder in einer Tageszeitung aufgegeben oder ein Makler beauftragt werden. Es folgen Besichtigungstermine und Abstimmungsprozesse zwischen Interessenten, Markler und Eigentümer.

Bei der Auswahl eines Mieters sollte man besondere Sorgfalt walten lassen, um nicht Opfer eines sogenannten Mietnomaden zu werden. Denn auch wenn die Wahrscheinlichkeit dafür statistisch gesehen bei unter einem Prozent liegt, bleibt der Vermieter in einem solchen Fall häufig auf den Folgekosten sitzen. Gegebenenfalls ist neben einer Entrümpelung in Düsseldorf sogar eine umfassende Sanierung notwendig. Damit es jedoch gar nicht erst so weit kommt, sollten bei der Mieterauswahl verschiedene Parameter wie etwa die Kreditwürdigkeit des Mietinteressenten geprüft werden. Unterlagen wie eine Verdienstbescheinigung oder Gehaltsabrechnung des Arbeitgebers und eine Selbstauskunft sind obligatorisch. Zudem ist es sinnvoll, eigene Erkundigungen beim Vorvermieter einzuholen und abzuwägen, ob der Mietinteressent in die bestehende Mieterstruktur passt.

Unterstützung beim Erwerb von Wohneigentum

Wer Unterstützung beim Erwerb von Wohneigentum in Anspruich nehmen möchte, kann sich an den Kreisverband Düsseldorf des Verband Wohneigentum e.V. (VWE) wenden. Bei diesem handelt es sich um den bundesweit größten gemeinnützigen Verbraucherschutzverband für selbstnutzende Wohneigentümer und Wohneigentümerinnen. Ziel des VWE ist es, jede und jeden beim Erwerb und Erhalt eines familiengerechten und gesunden Lebensraumes zu unterstützen. Mitglieder profitieren von einer Fülle an Leistungen und dank zahlreicher Partnerschaften von verschiednenen Vergünstigungen und Sonderkonditionen.