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Mietrecht: Nicht jede Mieterhöhung ist gerechtfertigt

Bei der Mietpreisentwicklung in Düsseldorf gibt es seit Jahren vor allem eine Richtung: aufwärts. So gilt die Landeshauptstadt längst als überdurchschnittlich teures Pflaster. Eine Abschwächung dieses Trends ist laut Expertenmeinung auch in den kommenden Jahren nicht zu erwarten. Aber ist eine hohe Miete wirklich gerechtfertigt? Und was tut man bei einer ungerechtfertigten Mieterhöhung?

Bedeutung des Mietspiegels

Wohnung in Düsseldorf
Der Mietspiegel Düsseldorf gibt Richtwerte für die Miethöhe vor, Foto: pixabay / Life-Of-Pix

Die Miete einer Wohnung darf nicht willkürlich durch den Vermieter erhöht werden. Es müssen bestimmte Grenzen und Voraussetzung erfüllt sein, um die höheren Kosten zu rechtfertigen. Als rechtlich gültige Grundlage dient vor allem der Mietspiegel, auch Mietrichtwert-Tabelle genannt. Dieser wurde für Düsseldorf zuletzt 2019 vom Haus und Grund Düsseldorf e.V. gemeinsam mit dem Mieterverein Düsseldorf erstellt und ersetzte den Mietspiegel aus dem Jahr 2016. Er bietet konkrete Richtwerte für die Miethöhen der über 350.000 Wohnungen in der Landeshauptstadt von Nordrhein-Westfalen, die je nach Lage, Ausstattung und Baujahr zu unterscheiden sind.

So ist eine Wohnung in besonders gefragten Stadtteilen wie Kaiserswerth oder Oberkassel mit rund 12,50 Euro pro Quadratmeter deutlich teurer als in weniger populären Bezirken wie Reisholz oder Garrath, wo der Mietpreis bei deutlich unter 8 Euro pro Quadratmeter liegen kann. Auch die Ausstattung wirkt sich auf die Miete aus. Ist etwa ein Aufzug, eine Einbauküche oder eine Türsprechanlage vorhanden, so werden entsprechende Aufschläge fällig.

Mieterhöhung wegen Modernisierungen

Zudem muss neben dem Baujahr der Grad der Modernisierung in Betracht gezogen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Gesetzgeber klar definiert hat, welche Maßnahmen als Modernisierung gelten. Laut § 555b BGB zählt dazu etwa eine bauliche Veränderung, die zu einer energetischen Modernisierung führt, den Wasserverbrauch nachhaltig vermindert, den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht oder die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert. Ersetz der Vermieter beispielsweise alte Fenster durch neue Wärmeschutzfenster, optimiert die Dämmung der Immobilie oder ersetzt die Heizungsanlage durch eine energiesparendere, so ist eine Mieterhöhung gerechtfertigt. Anders sieht es aus, wenn es sich lediglich um normale Instandhaltungsarbeiten handelt. Dazu zählen etwa Reparaturen an der Heizungsanlage oder eine optische Auffrischung der Fassade. Dadurch entstandene Kosten dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Wann ist eine Mieterhöhung unzulässig?

Jede Mieterhöhung muss vom Vermieter schriftlich angekündigt werden und bedarf der Zustimmung durch den Mieter. Dieser hat nach Zugang des Schreibens zwei Monate Zeit, bevor eine Zustimmung erfolgen muss. Aber Vorsicht, die Zustimmung ist auch formfrei zulässig, zum Beispiel mündlich oder stillschweigend, einfach durch Zahlung der höheren Beträge. Begründet der Eigentümer die Erhöhung mit der wirtschaftlichen Lage, so darf in drei Jahren die Miete nicht mehr als 20 Prozent (in manchen Fällen auch nur 15 Prozent) steigen. Die Erhöhung muss dem Mietpreisspiegel entsprechen und die Miete darf nicht öfter als einmal im Jahr steigen.

Sollte es also zu einer Mieterhöhung kommen, ist es ratsam, deren Rechmäßigkeit zu prüfen. Dafür ist ein professioneller Rechtsbeistand in Form eines Anwalts für Mietrecht sinnvoll, z.B. die Kanzlei Müller. Im Zweifelsfall geht es um viel Geld oder die Verhinderung einer Kündigung des Mietverhältnisses. In diesem Kontext ist auch eine Rechtsschutzversicherung ratsam, die die Kosten für etwaige Rechtsstreitigkeiten übernimmt.

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