home Immobilien, Wirtschaft Immobilienprojekte in Düsseldorf – Von der Idee bis zur Fertigstellung

Immobilienprojekte in Düsseldorf – Von der Idee bis zur Fertigstellung

Der Düsseldorfer Immobiliensektor ist ständig in Bewegung. Ob spektakuläre Neubauten mit außergewöhnlichen architektonischen Winkelzügen, Umnutzung brach liegender Industrie- oder Gewerbeflächen oder die Schaffung von neuem Wohnraum. Es gibt es nur wenige Kommunen in Deutschland, in denen derzeit so viel geplant und gebaut wird wie in Düsseldorf. Das zeigt unter anderem das offizielle Planungsflächenportal der Stadt deutlich: Von der Entwicklung der Baureserve „Östlich Zur Lindung“ im Norden bis zum qualitätssichernden Verfahren auf dem Gelände des stillgelegten Kaltwalzwerks in Benrath „Südlich Hildener Straße“ reicht das Portfolio. Und dazwischen mehr als zwei Dutzend weitere Kartenpunkte, die eines sagen: Es tut sich laufend etwas.

Immobilienprojekte in Düsseldorf

Kö-Bogen Düsseldorf
Der Kö Bogen ist ein hervorragendes Beispiel, wie moderne Bauprojektentwicklung in Düsseldorf aussieht – allerdings auch, welche Schwierigkeiten dabei auftreten können. Foto: stock.adobe.com / © Eduard Shelesnjak

Doch vom reinen Gedankenspiel bis zur festlichen Neueröffnung ist es ein weiter Weg. Vor allem bei größeren Immobilienprojekten ist neben Stadtplanern, der Kommunalpolitik, Projektentwicklern und Investoren nicht zuletzt die Düsseldorfer Bürgerschaft zu involvieren, damit das Bauvorhaben auf einer soliden Basis entsteht und kritische Faktoren oder Konfliktsituationen frühzeitig erkannt und möglichst ausgeräumt werden können.

Ein bekanntes Düsseldorfer Beispiel aus der jüngeren Vergangenheit ist sicherlich das Prestigeprojekt Kö-Bogen. Die Gebäude nach den Entwürfen des Stararchitekten Daniel Libeskind, entstanden auf dem ehemaligen Jan-Wellem-Platz in bester Innenstadtlage. In Kombination mit den Planungen für das Infrastrukturprojekt „Wehrhahnline“ musste dafür die Hochstraße „Tausendfüßler“ abgerissen werden, was für weitreichende Proteste sorgte. Gegen den Verkauf des Jan-Wellem-Platzes entstand ein Bürgerbegehren. Dies erreichte zwar nicht die nötige Unterschriftenzahl, dennoch blieb der Druck der Öffentlichkeit groß. So wurde noch zum Richtfest abseits der anwesenden Gäste protestiert.

Zwar ist längst nicht jedes Projekt derart umstritten. Auch kann eine sorgfältige Ausrichtung im Hinblick auf Sozialverträglichkeit und andere positive Faktoren Hindernissen vorbeugen. Dennoch sind im Vorfeld eines jeden größeren Bauvorhabens sorgfältige Analysen vonnöten. Oberbegriff der zu berücksichtigenden Faktoren ist die Machbarkeitsstudie beziehungsweise Feasability Study. Eine solche unterteilt sich in sechs eigenständige Analysen von Kosten, Markt, Nutzung, Risiko, Standort und Wettbewerb, die ein möglichst positives Ergebnis hervorbringen müssen, damit das Bauvorhaben überhaupt eine Chance hat. Darüber hinaus sind zahlreiche weitere Rahmenbedingungen zu berücksichtigen.

Flächennutzungsplan und Bebauungsplan

Auch wenn die Idee für ein Immobilienprojekt herausragend ist, muss der geplante Standort dafür geeignet und freigegeben sein. Die Grundlage dafür bildet der Flächennutzungsplan der Landeshauptstadt Düsseldorf, für dessen Einhaltung der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung zuständig ist. Dieser wurde zuletzt in den 1990er Jahren als Gesamtplan definiert und seither mehrfach angepasst, wenn dies erforderlich war. Grundsätzlich ermöglicht er eine langfristige Planung des gesamten Gemeindegebietes in den Bereichen Wohnen, Gewerbe und Verkehr, sowie Landwirtschaft und Naturschutz. So wird beispielsweise sichergestellt, dass kein geräuschsintensiver Fertigungsbetrieb in einem Wohnviertel errichtet wird. Durch den Flächennutzungsplan wird also eine grundlegende bauplanerische Entwicklung von Gemeindeflächen im Rahmen der städtebaulichen Zielvorstellungen definiert.

Dadurch bildet er die Grundlage für den jeweiligen Bebauungsplan, der die städtebaulich relevanten Nutzungen auf einem spezifischen Grundstück detaillierter nach Art und Maß festlegt. Der Bebauungsplan umfasst neben einer Planzeichnung auch eine konkrete Projektbeschreibung, die Auskunft über Zweck, Ziele und wesentlichen Auswirkungen des Bauvorhabens, beispielsweise auf die umgebende Bebauung oder die Umwelt, gibt. Dabei sind die allgemeinen Regelungen nach Baugesetzbuch einzuhalten, etwa eine nachhaltige Entwicklung, die Beachtung der wirtschaftlichen und sozialen Anforderungen, Klima- und Umeltschutz oder die baukulturelle Erhaltung und Entwicklung.

Planfeststellungsverfahrenfür raumbedeutsame Bauvorhaben

Sofern es sich um ein „raumbedeutsames Bauvorhaben“ oder eine Infrastrukturmaßnahme handelt, schreibt der Gesetzesgeber im Anschluss ein sogenanntes Planfeststellungsverfahren vor. In diesem werden alle relevanten rechtlichen Sachverhalte geprüft. Zudem findet eine Abwägung des Bauvorhabens mit dem öffentlichen Interesse sowie privaten Belangen statt. Dafür werden alle Planungen offengelegt, so dass die betroffenen Parteien in einem Anhörungsverfahren die Möglichkeit haben, sich für Änderungen oder einen Ausgleich auszusprechen. Nach einer Einigung wird der Planfeststellungsbeschluss erteilt, der als generelle Genehmigung für das Bauvorhaben zu verstehen ist.

Investitionskapital sicherstellen

Sind die Rahmenbedingungen geschaffen, ist die Sicherstellung des dafür notwendigen Kapitals entscheidender Meilenstein. Dabei ist es nicht unüblich, dass mehrere Investoren als Kapitalgeber fungieren. Dafür kommen sowohl institutionelle Investoren, als auch Privatanleger oder Gebietskörperschaften wie der Bund, das Land NRW oder die Landeshauptstadt Düsseldorf selbst in Frage. Desweiteren kann die Kapitalaufnahme über Bankenkredite genutzt werden, die jedoch durch die Eigenkapitalvorschriften gemäß Basel III und der dadurch veränderten Risikopolitik der Banken, erschwert ist. Daher etablierten sich alternative Herangehensweisen, etwa in Form von Mezzanine-Kapital. Dieser Begriff bezeichnet Drittmittel, die zwar extern durch Investment-Firmen zur Verfügung gestellt werden, aber wie Eigenkapital behandelt werden.

Je nach Art des Bauvorhabens können zudem Förderungsmittel in Anspruch genommen werden. Dafür stehen typischerweise mehrere Anlaufstellen zur Verfügung, sowohl auf kommunaler Ebene, wie auch auf Landes- oder Bundes- oder EU-Ebene. Diese Art von Kapitalergänzung ist besonders wichtig, da Fördermittel insofern eine besondere Klasse von Geldern darstellen. Sie können entweder die wirtschaftlichen Kosten des Projekts verringern oder für denselben finanziellen Aufwand ein umfangreicheres Projekt ermöglichen.

Bauphase und Vermarktung

Ein Bauprojekt gliedert sich klassischerweise in die Bereiche Abbruch oder Rückbau, Tiefbau, Hochbau, Landschaftsbau sowie sonstige Leistungen. Für die Ausfühung der Arbeiten sind jeweils spezialisierte Dienstleister zuständig. Koordiniert wird der Bau durch ein dezidiertes Bauprojektmanagement, das neben der Projektorganisation, dem Termin-, Kosten-, und Qualitätsmanagement auch das Vertrags- und Genehmigungsmanagement umfasst. Geleitet wird das Bauprojektmanagement im Normalfall vom verantwortlichen Arichtekten, der mit Fachleuten aus den einzelnen Bereichen ein Projektteam bildet.

Parallel zur Durchfühung der Baumaßnahmen erfolgt bereits die Vermartkung des Immobilienprojekts. So ist es heutzutage eher die Regel als die Ausnahme, das relevante Mieter größerer Flächen – häufig auch als Ankermieter bezeichnet – bereits lange vor der Fertigstellung einen Mietvertrag unterzeichnen. Ebenso kann es bereits in der Bauphase oder sogar noch während der Planung dazu kommen, dass das gesamte Immobilienprojekt seinen Besitzer wechselt. Nicht verwunderlich, stellt ein solches Projekt doch eine hochinteressante Geldanlage dar, die stabile Renditen verspricht.

Allerdings kann ein frühzeitiger Besitzerwechsel die Umsetzung des Bauprojekts auch deutlich hemmen. Zuletzt war dies etwa am Beispiel des Glasmacherviertels im Stadtteil Gerresheim zu sehen. Hier soll auf der 32 Hektar großen Fläche der ehemaligen Gerresheim Glashütte ein neues Quartier mit 1.700 Wohnungen, Gewerbe- und Dienstleistungsflächen entstehen. Nach verschiedenen Besitzerwechseln liegt das riesige Gelände nun jedoch bereits seit Jahren brach. Der Baustart wurde mehrfach verschoben.

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