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Herausforderungen der Wohnungswirtschaft in Düsseldorf

In Düsseldorf herrscht seit langer Zeit chronischer Wohnraummangel. Die Stadtspitze bemüht sich ihrerseits durch ein gezieltes Handlungskonzept um Besserung, durch das jedes Jahr tausende neue Wohnungen entstehen sollen. Häufig jedoch mit eher mäßigem Erfolgt. Vom Land NRW erfährt sie Unterstützung bei der sozialen Wohnraumförderung. Jedoch bietet vor allem die Umwidmung von Büroflächen in Wohnraum vielversprechende Möglichkeiten für die wachsende Landeshauütstadt.

Handlungskonzept „Zukunft Wohnen.Düsseldorf“

Düsseldorf
Ein Handlungskonzept für den Wohnungsmarkt in Düsseldorf soll die angespannte Situation verbessern, Foto: MichaelGaida / pixabay

Grundlage für die Wohnungbaupolitik in Düsseldorf bildet das bereits 2013 vom Rat der Landeshauptstadt beschlossene Handlungskonzept „Zukunft Wohnen.Düsseldorf“. Dieses soll ein ausgewogenes Wohnraumangebot in allen Preissegmenten sicherstellen. Eine Aufgabe, die in einer prosperierenden Großstadt mit begrentztem Flächenangebot wie Düsseldorf eine enorme Herausforderung darstellt. Angestrebt wird eine gemeinwohlorientierte Wohnbauentwicklung, die das qualitativ hohe Niveau in Sachen Städtebau und Architektur berücksichtigt. Letztlich sollen jährlich bis zu 3.000 neue Wohnungen entstehen. Ein hehres Ziel, dem die Stadt in den letzten Jahren jedoch nicht in geplanten Maße nachkommen konnte.

Eine der sicherlich wichtigsten Errungenschaften des Handlungskonzepts, ist die sogenannte „Quotierungsregelung„, die eine von insgesamt 32 Maßnahmen darstellt. Die Quotierungsregelung gilt seit 2016 und schreibt für Wohnungsbauvorhaben auf privaten Grundstücken vor, mindestens 40 Prozent der geplanten Wohneinheiten im öffentlich geförderten und preisgedämpften Wohnungsbau zu realisieren. Wohnflächen, die als „preisgedämpft“ definiert sind, dürfen später für höchstens 9,80 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete vermietet oder für maximal 3.500 Euro pro Quadratmeter an Eigennutzer verkauft werden. Was für den Mieter oder künftigen Eigentümer vielversprechend klingt, ist für Investoren jedoch ein Grund um Abstand von potentiellen Projekten zu nehmen, versprechen sie unter diesen Bedingungen doch weniger Rendite.

Unterstützung vom Land

Unterstützung bei der soziale Wohnraumförderung erfährt die Landeshauptstadt Düsseldorf zudem durch das Land NRW. So bewilligte das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes Nordrhein-Westfalen ab 2019 ein globales Förderbudget, mit dem die öffentliche Wohnraumförderung in Düsseldorf unterstützt wird. Insgesamt fließen bis zum Jahr 2022 240 Millionen Euro in entsprechende Bauvorhaben. NRW-Ministerin Ina Scharrenbach betonte damals „Der Bedarf an zusätzlichem Wohnraum ist in Düsseldorf im landesweiten Vergleich besonders ausgeprägt. Das Ziel ist es, dafür zu sorgen, dass jährlich mindestens 600 neue Wohnungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau und 300 neue preisgedämpfte Wohnungen entstehen.“ Daher wurde das jährliche Budget von 40 auf 60 Millionen Euro angehoben.

Zahlreiche Projekte werden umgesetzt

Zahlreiche Investoren und Projektentwickler haben sich in den vergangenen Jahren in Düsseldorf um Bauanträge bemüht, um teils spektakuläre Wohnungsbauprojekte zu realisieren. Mit Projekten wie dem Quartier des Halles in den Stadtteilen Pempelfort und Derendorf oder den Heinrich Heine Gärten in Oberkassel sind beispielsweise vollständig neue Viertel entstanden. Ein weiteres Beispiel wäre das Glasmacherviertel, so es denn wie gepalnt gebaut worden wären. An diesem Projekt zeigt sich jedoch ein leider häufig auftretendes Problem: das der immobilienspekulanten. Das ursprünglich auf einer Fläche von rund 32 ha geplante Wohngebiet wechselte dank seines zunehmenden Wertes seit dem Start des Projekts mehrfach den Besitzer. Bis heute liegt die riesige Baustelle im Düsseldorf Osten brach. Jedoch hieß es zuletzt von Bezirkspolitikern, das die Arbeiten ab 2022 endlich beginnen könnten. Bis zu 1.700 Wohnungen sollen dann entstehen.

Umwidmen und sanieren

Ein anderes Beispiel zeigt jedoch wie es auch gehen kann: Das ehemalige Thyssen Trade Center an der Grafenberger Allee wurde komplett zu Wohnraum umgewidmet. Der riesige Bürokomplex wurde dafür vollständig saniert und bietet heute unter dem Namen Living Circle 340 Mietwohnungen mit 2 bis 5 Zimmern. Zudem entstanden einige Town Houses. Heute leben in den ehemaligen Büros Menschen auf rund 32.000 Quadratmeter Wohnfläche. Jedoch bildet das Projekt bis heute eher die Ausnahme.

Denn trotz hoher Leerstände, halten viele Immobilienbesitzer an ihren Büroimmobilien fest und scheuen die Umwandlung in Wohnraum. Zudem ist eine derart umfangreiche Sanierung mit großen Herausforderungen verbunden. Als Beispiel sei die Sanierung bestehender Rohrleitungen genannt. Hier kann eine Rohrinnensanierung kostengünstiger sein als ein Komplettaustausch. Ob die jeweilige Immobilie dafür jedoch geeignet ist, stellt sich erst bei einer eingehenden Prüfung heraus. Ist dies der Fall ergibt sich eine nachhaltige, saubere und wirtschaftliche Sanierungsoption, denn die Nutzungsdauer des Materials bei einer Rohrinnensanierung beträgt ungefähr 50 Jahre.

Ein anderes Beispiel ist die Belastung mit Asbest. Der Begriff bezeichnet Baustoffe, die bis in die 1990er Jahre zum Beispiel bei Bodenbelägen oder Dachplatten zum Einsatz kamen. Da Asbest als eindeutig krebserregender Stoff deklariert ist, müssen betroffene Immobilien mit einem deutlich höheren Aufwand saniert werden. Ein kosten- und zeitintensiver Vorgang.

Wohnraumschutzsatzung gegen ungenehmigte Ferienwohnungen

Ein weiteres Problem für den hiesigen Wohnungsmarkt, stellt die Vermietung von zur Verfügung stehendem Wohnraum als Ferienwohnung dar. Da sich über entsprechende Vermittlungsdienste mit der kurzzeitigen Vermierung an touristische Gäste deutlich höhere Einnahmen erzielen lassen, als mit dauerhaften Mietern, tendierten in der Vergangenheit zahlreiche Eigentümer dazu, ihre Wohnungen auf diesem Markt anzubieten. Um diese rasant wachsende Entwicklung einzubämmen, beschloss der Stadtrat Ende 2019 eine Wohnraumschutzsatzung. Diese soll „frei finanzierten Wohnraum vor ungenehmigter Zweckentfremdung“ schützen. Zuwiderhandlungen können seither mit Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro je Wohneinheit geahndet werden.

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